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淘寶司法拍賣超8億元接盤 爛尾養老公寓或迎轉機
發布時間:2017-06-09 19:18:00 文章來源:錢江晚報

  近日,在淘寶司法拍賣平臺上,一樁成交價高達8.05億元的交易引起了各方關注。這一巨額標的物,是曾經紅極一時、號稱“浙江省內規模最大”的民營資本投資的醫養結合養老公寓——位于蕭山蜀山街道的盛和居·紫荊園。該養老公寓在2011年推出,因創新的養老模式而走俏,但在2015年交房之際,卻爆出開發商資金鏈斷裂,項目停工。這一蹉跎就是兩年。

  5月中旬,“浙江盛和居發展有限公司所有的紫荊老年養生公寓項目等資產”這一標的物以5000萬元保證金、6.5億元起拍價登陸淘寶司法拍賣平臺,有3家公司報名競逐,最后,整個項目被杭州國聯紫荊養老產業有限公司以8.05億元競得。這意味著,爛尾兩年的紫荊園養老公寓,終于迎來了轉機。

  曾頭頂光環

  紫荊園卻已爛尾兩年

  紫荊園剛上市時,也曾風光無限。在當年見諸報端的報道中,紫荊園“作為民營資本參與養老機構建設試點被列入省服務業重大投資建設項目”、是“蕭山區十二五規劃老年事業重大投資建設項目”,可謂頭頂光環。

  而紫荊園的創新養老模式,當年也被坊間津津樂道——房子受眾必須為60周歲以上老人;房子不銷售,而是轉讓70年居住使用權,買家交納75萬~120萬元/套的入戶保證金,當老人要退房變現時,可隨時申請退出,開發商全額返還入戶保證金。盡管這種養老模式不乏質疑聲,但截至紫荊園項目破產清算時,共有349戶老人交納了入戶保證金。

  然而這些老人并未能如愿在2015年約定的交付日期入住紫荊園。因為開發商資金鏈斷裂,項目水電不通,內部精裝修未全部完成,房子無法實際入住。此后,紫荊園項目便一直處于停工狀態。

  上周五,錢報記者來到紫荊園項目現場售樓部。紫荊園位于蕭山南部臥城板塊,蜀山路東側,離它最近的樓盤是碧桂園天麓府。雖然項目已經停工2年,但紫荊園一期30多幢五六層樓高的多層公寓沿河而建,綠樹掩映,看上去整潔規整。售樓部仍舊開放,原開發商盛和居留了一位銷售負責人吳立峰處理相關事宜。

  吳立峰告訴記者,紫荊園在2015年停工時,一期有20幢養老公寓房源已經完成約80%的內部精裝修,只差最后的安裝部分了。“我們的房子真的不差的,全屋地暖,大陽臺,采光好。如果不是資金鏈斷裂,現在一期項目應該早就售罄了,老人們都已經入住了。”他嘆了口氣。

  紫荊園養老公寓的主力戶型有70m2和90m2兩種,記者在看樣板房時發現,90m2的那套樣板房里,赫然住著一對老夫妻。吳立峰解釋說,這對老夫妻當初賣了自己的房子,買下紫荊園一套90m2戶型的居住權,但因項目停工無法入住,而老人想在外面租房時又因為年紀大被拒租,因此公司把90m2樣板房騰出來,讓這對老夫妻先安頓下來,待以后房子正常交付后再搬到他們自己的那套房里。

  老夫妻里的阿姨姓張。她記得自己是去年6月18日住進這套樣板房的,“算起來也快一年了”。她已經聽說了紫荊園拍賣的消息,“買了這里房子的老人平時都有聯系,大家聽到這消息都覺得心里石頭落了地。如果紫荊園能正常交付,醫院、會所都能一一落實,我們老人住在這里生活還是很方便的。”

  司法拍賣中被8.05億元競得

  養老公寓或迎轉機

  事實上,紫荊園養老公寓項目停工后,為了維護老年住戶權益,推進項目后續工作,蕭山區政府專門成立了由蜀山街道和區相關部門組成的破產處置工作領導小組。期間,工作小組和破產管理人全面厘清項目債權債務狀況,召開債權人大會通過了項目財產變價方案,以公開拍賣方式處置資產。

  根據拍賣公告,紫荊園養老公寓項目資產包括項目一期養老公寓、活動中心、醫院、商業服務用房、地下車位、臨時售樓中心、部分原材料、裝飾裝修、附屬物、部分已完工但尚在供應商處的存貨以及二期尚未開發的土地使用權。截至2016年7月21日,紫荊老年養生公寓項目已簽署《紫荊老年公寓使用合同》622份,除了正常簽訂合同并且交付入住保證金的349戶外, 還有114份合同用于抵押工程款,另有159份合同疑為用于抵償其他債務(管理人尚在核查中)。

  為實現資產變現價值最大化和全體債權人利益最大化,處置工作小組多次與北京、上海、江蘇以及杭州、富陽和蕭山的相關機構洽談,這其中既有民營企業,也有混合經濟機構,既有富有經驗的房企、養老項目運營單位,也有資產經營公司。

  在這次的淘寶司法拍賣中,最后成功競拍的杭州國聯紫荊養老產業有限公司,其企業工商信息顯示,該公司注冊日期為今年5月8日,注冊資本為2億元,登記機關為杭州市蕭山區市場監督管理局。而杭州國聯紫荊養老產業有限公司的股東為國聯石化進出口股份有限公司,該公司注冊于2016年8月29日,注冊地為北京海淀。不過國聯石化進出口股份有限公司的股東,是2002年注冊于蕭山的杭州萬鑫物資有限公司和一位自然人。

  由此來看,接手的新公司還是對蕭山市場比較熟悉的。雖然紫荊園養老公寓項目債務情況復雜,不過本土企業在長期考察后敢接手,必定經過一番深思熟慮。新公司一位施姓工作人員透露說,對于紫荊園養老公寓的后續運作,公司已經有了大致規劃。

  靠傳統運營手法難盈利

  涌入的基金算的是另一本賬

  雖然紫荊園養老公寓資產整體拍賣成功,但對于接手者來說,8.05億元拍賣款只是開始,后續項目還要繼續投入資金進行開發,整個項目要實現盈利,也并不輕松。

  一位蕭山房產圈資深業內人士告訴錢報記者,在紫荊園養老公寓項目司法拍賣前,也有一家有意向參拍的基金公司找到他,讓他幫忙看看這項目有沒有利潤可圖。他了解了一番后,算了一筆賬。

  “拍賣價8.05億元,這是投入的第一部分。拍賣公告要求買受人須于簽署《拍賣成交確認書》后的一個月內進場續建,七個月內將符合交付條件的房屋交付住戶使用,也就是說裝修部分必須在7個月內完工,光公寓和活動中心的裝修費用,毛估估至少也要幾千萬。另一投入重頭是醫院,按照當初規劃的800個床位的二甲醫院標準來建設,投資至少上億。二期46畝地的開發建設,投資估計也要過億,這些雜七雜八的硬性費用一加,再算上財務成本,光投入可能就要11億~12億元。”

  他說:“再來看看收入。一期地塊共有782套公寓,前面賣出的349套每套價格約100萬元,現在南部臥城地價漲了,那么后面剩下的433套算它150萬~160萬元一套,全部售罄的話大概收入6億~7億。根據拍賣公告,二期地塊不得搞房產開發,地上建筑物不得銷售,這意味著二期46畝地的操作也只能收取入戶保證金,估計這塊收入約2~3個億。”

  該業內人士說,可見,從傳統的房產開發角度來算賬,紫荊園養老公寓項目要實現盈利,幾乎不太可能,這也是之前該項目難以找到接手者的主要原因。

  “但是,對基金和資管公司來說,進入養老產業領域,則是另一本賬。一來,其融資渠道和金融產品開發模式比較多,二來,養老產業和醫療產業都是藍海,尤其像紫荊園這樣已經批出二甲醫院規劃的,比較稀缺,這是資本非常看重的。”

  紫荊園項目確實也受到基金公司的青睞。據悉,競拍買受人杭州國聯紫荊養老產業有限公司的股東國聯石化進出口股份有限公司在今年5月8日還同時投資注冊了一家“杭州紫荊園養老產業有限公司”,這家公司的投資方還包括北京中瑞盛泰基金管理有限公司和江蘇藍寶石股權投資基金管理有限公司。

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